2008 sänktes fastighetsskatten i Sverige. I linje med ekonomisk teori förutspådde flera bedömare att skattesänkningen skulle leda till högre huspriser. I denna uppsats visar vi att generella ökningar av huspriserna uteblev. Det är bara i områden med mycket höga huspriser, välutbildade invånare och i stadskärnor som huspriserna tycks ha stigit till följd av skattesänkningen. Vi argumenterar för att teorier om begränsad rationalitet kan förklara varför effekterna på fastighetspriserna inte blev större.
År 2008 ersattes den svenska fastighetsskatten med en ”kommunal avgift”. Den proportionella skattesatsen sänktes från 1 procent till 0,75 procent av taxeringsvärdet upp till ett årligt tak på 6 000 kr. Det införda taket innebar att en stor andel av alla husägare fick en substantiell sänkning av fastighetsskatten. Ägare av dyra fastigheter fick särskilt stora sänkningar.
Teorier med olika antaganden om rationalitet
Enligt kapitaliseringsteorin kommer förändringar i beskattningen av fastigheter att få genomslag på priset. Teorin förutspår att en sänkning av fastighetsskatten omedelbart leder till högre fastighetspriser. Denna teori vilar dock på starka antaganden om rationalitet hos husköpare. Husköpare antas till exempel kunna räkna ut nuvärdet av skattesänkningar. Om husköpare är begränsat rationella så är det inte säkert att skattesänkningar får någon effekt på priserna.
Omfattande data på husförsäljningar
Våra analyser baseras på uppgifter från mer än 100 000 husförsäljningar under åren 2006-2008. För varje fastighetstransaktion har vi uppgifter om pris, kontraktsdatum, taxeringsvärde och andra egenskaper hos fastigheten. Vi jämför prisutvecklingen för de fastigheter som fått stora skattesänkningar med de fastigheter som fått mindre skattesänkningar. Därmed kan vi under vissa antaganden – att huspriserna skulle utvecklas proportionellt sett i samma takt i båda grupperna utan fastighetsskatteförändringen – dra slutsatser om effekten av den sänkta fastighetsskatten på försäljningspriset.
Svagt stöd för stora priseffekter
Resultaten från vår empiriska undersökning tyder på att priseffekterna generellt sett har uteblivit, och att aktörerna på bostadsmarknaden således inte har agerat i enlighet med kapitaliseringsteorins prediktioner. Det är endast på vissa delmarknader som vi finner resultat i linje med denna teori. Vi ser att huspriserna stiger något i områden med höga fastighetspriser, i centrala lägen i större städer och i kommuner med mer högutbildad befolkning.
Som husköpare måste man ta hänsyn till många olika faktorer vid värderingen av ett hus. Om fastighetsskatten endast utgör en liten kostnad i förhållande till andra kostnader, kan det resultera i att fastighetsskatten ignoreras för att förenkla värderingbeslutet. Effekterna ligger närmare kapitaliseringsteorins prediktioner för dyrare hus där skattesänkningen är större och därmed tydligare. Detta stödjer tesen att köpare av hus med lägre taxeringsvärden kan ha förenklat ett annars komplicerat beslut och bortsett helt och hållet från fastighetsskatten i sin värdering av huset.
IFN Working Paper nr 1029, "Property Taxes, Bounded Rationality and House Prices", är författat av Mikael Elinder, Nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet och IFN, och Lovisa Persson, Nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet.
