How Differences in Property Taxes within Cities Affect Urban Sprawl?

Denna studie analyserar sambandet mellan differentierade fastighetsskattesatser inom amerikanska storstadsområden och deras utbredning. Vi utvecklar först en teori där vi visar att kvoten mellan fastighetsskatten i förorterna och den i city har en tvetydig effekt på stadens storlek. Resultaten från de empiriska analyserna antyder att en lägre fastighetsskattesats i förorterna i förhållande till den i city är förknippad med en expansivare storstadstillväxt och mer decentralisering av befolkning och sysselsättning.

Många studier har undersökt faktorerna bakom och konsekvenserna av urbana utvecklingsmönster. Litteraturen har i stor del fokuserat både på hur de amerikanska storstäderna breder ut sig och hur de decentraliseras. Det urbana utvecklingsmönstret i de flesta amerikanska städerna, kännetecknade av just utbredningen och decentraliseringen av befolkning och sysselsättning, har kritiserats för att det kräver mycket land och stora investeringar i transport och serviceinrättningar samt att det förstärker sociala ojämlikheter, hotar miljön, m.m.. Den senaste amerikanska folkräkningen 2000 innehöll betydande nya bevis för problemen med storstädernas utbredning. Med dessa data har forskare visat att storstäderna breder ut sig snabbare än deras befolkning växer, vilket medför att städernas densitet faller. Trenden indikerar att utvecklingsmönstret i de flesta amerikanska städer blir än mer ohållbart.

Tidigare studier antyder att fastighetsskatten kan påverka det urbana utvecklingsmönstret. Några empiriska studier har visat att relationen mellan fastighetsskatten och storstädernas utbredning är negativ. Emellertid skiljer dessa studier inte på fastighetsskattesatser inom ett storstadsområde, trots att variationen i skattesatser mellan citykärna och förorterna är ett vanligt inslag i amerikanska storstäder på grund av stadsstyrets uppdelning.

I denna artikel utvecklar vi först en s k duocentrisk stadsmodell, där invånarna betalar olika fastighetsskatter beroende på var de bor. Det finns två huvudsakliga områden: citykärnan och förorterna. Företag/exploatörer går in på marknaden i ett av dessa områden och bestämmer deras nivå av förbättring. Vi visar att kvoten mellan fastighetsskatten i förorten och city har en tvetydig effekt på stadens storlek. Vi ger ett villkor för under vilka förhållanden effekten är negativ, dvs när en relativt lägre fastighetsskatt i förorten leder till större utbredning av staden.

Därefter testar vi empiriskt vår modell med ett urval av effektiva fastighetsskattesatser för 445 amerikanska storstadsområden. För varje storstadsområde delar vi ytterligare in området i city respektive förorter. Resultaten från den empiriska analysen antyder att en lägre fastighetsskattesats i förorterna i förhållande till den i city är förknippad med en expansivare storstadstillväxt och mer decentralisering av befolkning och sysselsättning.